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開發商踩中秋 節點推盤 小長假各地樓市火爆
新華房產北京9月22日訊(記者王飛)據中原地產研究中心統計， 剛剛過去的中秋小長假期間，各地樓市成交活躍，從數據看，3天假期內，54個被監測的主要城市，簽約總量達1.29萬套，較端午假期的1.09萬套上漲瞭18%。而截至小長假的最後一天--9月21日，54城住宅龍潭房屋信貸信貸代償簽約量合計為16.5萬套，相比8月同期的16.28萬套也有所增加。在中秋小長假的集中貢獻，和傳統銷售旺季日光盤頻現的雙重因素下，今年"金九"的成色有望繼續提升。
各地樓市中秋若夏
秋風沒有冷卻購房者們的熱情，中秋假期3天內，各地樓市溫度恍如炎夏--上海：3天內12盤紮堆入市；深圳：中秋當天，均價逾5萬元/平方米的豪宅，180套3小時內售罄；武漢：中秋假期3日內先後開盤近20個項目，19日新建商品房成交量為412套，；20日為387套；廣州：假期頭兩日，新房網簽297套，成交均價為10959元/平方米，和去年同期相比量升價跌。但有業內人士稱這隻是"數字上"的，因為不少樓盤采取精裝拆分的方式簽合同避限價，因此成交均價並不能如實反映價格情況。"量升是一定的，價跌與否有待商榷"；南京：房展會在小長假最後一天開幕，參展項目近50個，單價萬元一下的樓盤卻僅有7個，讓市民連呼"吃不消"。但即便如此，觀展人數還是創下瞭3年來的客流新高，首日意向登記客戶就超過3500組......
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為：從目前數據看，全國樓市都在持續升溫。國傢統計局前日發佈的8月70個大中城市房價變動情況顯示，一線城市房價上漲尤其明顯。4個一線城市的漲幅全部超過18%，北京達到19.3%，預計年內都將突破20%的同比漲幅歷史高點。2013年的整體樓市情況或與季節變化相反--氣溫逐月下降，價格卻節節攀升。
北京剛需中秋加碼
據亞豪機構統計，9月19-21日，北京樓市共有6個項目開盤，數量與9月前兩周的每周6、7個的開盤量基本持平。6盤全部為老項目後期，主要集中在通州、順義、大興三個區域，分別是香悅四季、合生世界村兩個商住小戶型項目以及金隅花石匠、合生世界花園、一品嘉園、魯能7號院四個普通住宅項目。除瞭金隅花石匠地處通州區五六環之間，以3-4居為主力戶型，均價24500元/平方米面向改善性客群。其餘5個項目全部位於六環外，面積小至32平方米，最大也不過154平方米，單價都在 2萬元上下，明顯針對剛需置業者。6個項目中，魯能7號院一次性就推出瞭305套房，其餘5個項目，每個也有百餘套放量，共計向市場釋放瞭近1000套房源。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為：中秋期間入市項目均為老推新，主要因為它們在前一次或數次的推盤過程中已經建立瞭口碑形象、摸清瞭市場動向，並積累瞭一定的準客戶。目前整體市場向好、城區地價攀高、客戶購房踴躍。"天時、地利、人和"條件兼備。再加上今年前8個月北京樓市成交樂觀，使得房企資金壓力有所減輕。"金九銀十"又是提高利潤率、完成全年業績的關鍵節點。因此9月以來，無論是房企的推盤速度、還是單次推盤量都有所增加。
北京樓市中秋期間"量漲價落"
仍據亞豪機構統計數據：截至9月21日，北京共有21個項目開盤，比7月份同期的16個增長瞭近1/3，比8月份同期的19個也略有增加。與推盤量成正比的是，成交量也實現瞭同步上漲。9月19日-21日，北京商品住宅成交850套，比今年端午的3天小長假增加瞭23%，甚至不遜於去年中秋+國慶8天長假內的875套的水平。
但成交均價方面，與8月的24823元/平方米相比，商品住宅在9月以來出現大幅下滑，連降兩周，在中秋小長假期間已下跌至20825元/平方米，回落到今年春節前的市場均價水平。
北京樓市的"量漲價落"主要由成交結構性導致。中秋假期3天裡，98.29%的成交商品住宅都集中在五環外，五環內的成交占比僅為1.71%，比去年同期減少瞭17個百分點。由此可見，中高端改善型樓盤成交稀少，剛需盤幾乎"獨霸"市場，是拉低成交均價的主因。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析：中高端樓盤的成交占比出現大幅回落，主要由以下三方面原因造成：一是國內外經濟形勢的影響。前段時間美國退出QE的傳聞令熱錢疾退出中國，基於流動性原因，國內財富階層暫緩購置住房等固定資產；二是今年以來房企競相爭地，各板塊地王頻出，北京房價預期已拉升至相當高位，泡沫隱現。短期房價上漲雖難遏制，但樓市已出現烈火烹油之勢。李嘉誠等商業巨頭開始拋售內地房產的警示信號，也讓很多中產階層開始冷靜審度置業風險；三是目前北京五環周邊房價已突破3萬，四環內動輒每平方米5-6萬元的水平已高到對購房需求形成一定制約。在中產階層和財富階層的消費潛力已被挖掘到近乎枯竭。因為這部分客群往往已手握多套房產，若要他們賣舊買新，需要樓盤具備很大的吸引力和個性化。而相反北京每年50萬人口的凈流入，是支撐中低價位樓盤的不竭動力。因此，在市場需求的此消彼長下，近段時間北京才出現瞭中心城區成交占比大降、近郊項目占主體的現象。
另一方面，為瞭把握好大勢，進一步擴大市場份額，選擇在目前的政策空窗期加速批量推盤也將成為部分房企的另一種選擇。因此，雖然中秋節日期間返鄉與出遊人數不少，但供需雙方的積極性卻未受太大影響。
金九銀十"鉆空"持續向好
任啟鑫同時表示，雖然限價令影響漸微，但在11月召開十八屆三中全會之前，新的調控政策出臺的可能性極小，這就使得今年的"金九銀十"成瞭一個絕佳的政策"空窗期"。在此期間"鉆空"加速批量推盤將會是相當一部分房企的選擇。同時，雖然目前樓市受季節影響已不是那麼明顯，但天氣逐漸涼爽，不再酷熱難耐，還是會增加看房人的數量和熱情。因而今年的"金九銀十"可謂疊加瞭政策與市場的雙重利好，後續成交量有望繼續上升。
張大偉也認為，整體看來，當下樓市成交量價均居於高位，市場恐慌已經出現。同時，頻繁出現的地王會進一步拉漲價格預期，而開發商的資金情況明顯好於往年。這種背景下，樓市調控難度加大，今年"金九銀十"的"成色"可能會是近年來的最足。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08452426323.shtml
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