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以"回歸"新常態"：結構調整與經濟再平衡"為主題的博鰲•21世紀房地產論壇第14屆年會於7月14日至17日在海南三亞舉行。》》更多精彩內容詳見專題
美國房地產市場活躍指數：因為國外資本對美國房地產市場投資增加，交易指數增加，空置率下降。對美國房地產抄底的時機已經錯過瞭，預計一線城市的漲幅趨緩。
項目基金是在機會基金的平臺下，最後投資海外的項目。這一基金是兩層GP，不是說機會基金將GP都拿走，項目基金中我們的投資人就沒有興趣瞭，因為不能分享GP的分享，因此是兩層GP來做，這裡不詳細的介紹。
我們來看一下美國的就業情況，新增就業率未來幾年保持正增長，經濟在2008年以來是向好的，就業率保持正增長，就業峰值水平在2007年，到2014年又達到一個峰值水平。在這樣的情況下，我們知道美國的經濟處在上升的周期。
看一下大傢比較關心的所謂的美國量化寬松是否會退出，是否會上升。
全聯房地產商會創會會長聶梅生
辦公樓、工業地產、商業地產、出租性公寓的情況，商業地產達到歷史上的平衡點，曾經在2012年、2013年大幅度的上升。現在投資的空間可能是出租性的公寓，並且持續的上升。
2013年海外投資綠地610億人民幣，接下來是總部基地、澤信地產、萬達等等，分佈的情況美國占48.66%，接下來是英國、泰國等等，今年會有所變化，總的格局不會改變，仍然是美國遙遙領先。
美國房地產存在明顯的周期性，而且市場化程度比較高，中國房地產的周期處於下行周期，美國是上行周期，這樣的情況下考慮對美投資是明智的選擇。
聶梅生對美國房地產抄底時機已過
中國的情況：2013年是中國房企出海年，中國的資本走向瞭全世界。去年中國買傢在境外商業住宅和商業地產超過瞭100億美元，今年這一數額還會增加。2014年中國房企首季度投資瞭近千億人民幣，已超過去年全年投資總額，預計2014年中國跨境房地產的總量有望超過300億美元，因為第一季度超過瞭1000億人民幣，今年會有比較大的增加。原因一是國內房地產的情況，二是人民幣前段時間寬松，大傢擔心貶值，因此將人民幣投資出去。三是中國千億房地產企業已經受到成長的困惑，目前的情況下，靠規模擴張不是原來的情況，因此壓力比較大，房企集體出海是對的，國內和國外的反差比較大，例如中國房企融資已經錢很貴，但是海外的開發貸和資金使用、融資成本遠遠低於國內，因此造成瞭中國房企出海。
美國經濟現在處在什麼樣的情況之下，從2005年的高點跌到2009年的低點，這是GDP的情況。然後開始回升，現在是2014年，如果按照增速的曲線來講，會有穩健的回升期，還將持續幾年。2014年美國經濟復蘇保持上升的動力，而且預計美國今年的GDP是2.25%到2.35%，領先世界發達國傢，估計明年美國的GDP會比今年更高一點。
內容來自sina新聞
1、共同投資25%的股權資本，不是一傢投資。
物業的情況：住宅仍然是居住的需求的主要產品，公寓占比71.26%，連鎖公寓占瞭21%，獨棟別墅占瞭41%，聯排占瞭40%，公寓在逐漸的上升。
投資的目標城市來說，第一是洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、爾灣、奧蘭多等等，無論是投資還是買房都是按照這一順序。
商業在美國落地，在美國成立中國商會，為中國企業走向海外搭建瞭海外平臺，例如在紐約市長佈隆備格授予瞭全聯房地產商會辦公室，還跟休斯敦市長談投資房地產的內容，成立沙龍，洽談和溝通會等等。中國投資美國房地產案例激增，包括萬科等等企業，今年會有更多的企業走向海外。
中國海外投資的目的是什麼，中國人到底到海外幹什麼，宜居占瞭43%，很大部分是移民，今天亨瑞是最大的移民地產。教育排第二，占瞭24%，投資達到瞭23%，度假是28%，這是中國海外投資的比例情況。
全聯房地產商會創會會長聶梅生發表主題演土信貸台南安南土信貸講。
現在有一個變化，項目基金中，引進瞭機構投資人，這是最近很大的突破。原來在項目基金中都是我們的會員，都是主流的房企和投資人。比如說項目1是由這些人來投，最近很大的突破，項目基金中有國內非常強的金融機構，例如銀行來介入項目基金，這樣的話，我們就分成瞭優先和劣後，機構投資人是60%，開發商投40%，對項目來講就會更好，該項目已經成功，18日他們準備去美國進行投資。
2013年中國購房者海外購房目標國傢占比情況：美國的比例達到20%，接下來是澳大利亞、加拿大、英國、新西蘭、新加坡、馬來西亞、德國等等，中國的購房目標和投資的目標是契合的。
公寓對比2007年房價的最高點，2013年出林邊鄉二胎代償租公寓的價格已經超出瞭最高點5%，這一指標特別值得我們考慮，紐約、華盛頓、洛杉磯、舊金山現有物業的價格已經超過最高點的20%，漲幅是最高的，機構投資人將視野擴大到其他的熱點，因為這些城市是美國最重要和有代表性的城市，已經比最高點超出瞭20%，其他地區的公寓也會上漲，大傢可以仔細的分析這些數據，2014年到底什麼是我們應該關註的熱點。
博鰲•21世紀房地產論壇2014年年會肩負著推動行業的責任使命，共邀各界關註地產行業嘉賓參與本次盛會，力圖達成企業、行業與社會結構發展的全面共融。
哪些城市的人對海外購房最多，誰到海外買房最多。第一不是北京而是上海，深圳、廣州，還是北上廣深四個城市，之後是重慶、成都等等，而且差距是比較大的。上海對海外購房人的群體中占瞭16.83%，遙遙領先。
大傢購買的樓盤是哪些，2013年排名第一的是西雅圖智慧嶺別墅，美國房地產巨頭開發的項目，而且非常有實力，中國對海外投資時都在爭取跟他合作，其次的項目是墨爾本、倫敦英倫等項目。
目前的背景下，商會應該做什麼事情，我們正在做五件事情，投資海外采取的模式是成立基金，集體啟航，我們曾經一個個企業往海外帶，效果不好。不如將中國的企業成立一個基金，通過基金跟海外對接，這樣的方式可以集體啟航，可以搭建一個國際平臺，然後建立融資渠道進行客戶選擇，並且進行資產配置。
這一平臺通過政府間合作，包括中國駐美國大使館協助，跟各個政府以及市長對接，找到合適的項目和企業。房地產企業間對接，包括跟美國的ULI等美國行業組織，跟金融業和房地產業組織進行對接，相互參加他們的年會，容易掌握他們的脈搏，然後跟龍頭企業對接，包括美國住宅業的龍頭企業、排名靠前的美國地產企業進行合作。
曾經是城市中心的CBD和辦公室是最高的，第二就是出租性公寓，現在處在遙遙領先的地位，其次是零售、酒店、工業地產、郊區辦公樓。
下面談談基金的情況，我們成立瞭ELITE國際不動產投資基金，這是由商會和房地產企業共同構成，大傢可以參與，從而跟國外企業對接。
首先我們說一下為什麼要對海外投資，今天主要講的是對美投資，其他的一帶而過。因為逆周期的資產配置是大傢要考慮的，大傢都知道，通過明天和今天下午的論壇，大傢會明顯的感覺到，中國的房地產正處在調整的周期，而且這次的調整還是相對於其他幾次而言是有深度的調整，在這樣的情況下，我們看一下美國房地產的周期。
投資的類型包括常青藤系列等等，這裡不詳細的說。
美國著名的房企是很負責任的企業，股權投資中，我們分為優先和劣後，開發商在股權中投10%這是很難得的，一般美國的開發商不投那麼多，基本上是靠融資來解決，這樣股權部分占瞭40%，債權部分由美國的企業對各大銀行，中資的企業也參與開發貸。例如第一個項目工商銀行就參與瞭，開發貸是招投標的，前面的40%是有的，60%是開發貸，其中三傢開標，包括匯豐、工商銀行等等，最後根據各個銀行提出的競標而定，利率隻有2.5%，競標的情況下，2.5%拿到，中國的開發貸是多高，而且還融不到，還要通過信托和增債來做，而且是15%，這種情況下，很多的開發企業考慮到投資過程中資金的本和優勢。
收益率的情況：項目整體的收益率是29%，分為優先和劣後等等，開發貸是2.5%，看這樣的情況，大傢就知道投資結構跟中國是不一樣的。第一個項目的目標地址是在洛杉磯的湖人隊的主場旁邊，綠地也在附近進行投資，已經開工，正式執行。
現在第二、第三個項目馬上就要開始，資金還是有機會的，如果大傢有興趣的話，還是可以的。因為機構投資人是在18、19日進行敬止調查，打包來做，形成基金報來做，而不是一個個項目做的，例如你一投就是三個項目，在三個項目中進行分配。包括達拉斯高級公寓項目和休斯敦項目打包進行，投資人IRR杠桿可以達到23.38%，這裡的土地都是在金融危機中拿到的，當時的地價很便宜，現在進行開發，就可以獲得很好的收益率，休斯敦的項目投資收益率達到26.22%。這兩個項目形成瞭資金包，大傢投到資金包中進行分配，以後還會這麼做，將很多的項目形成基金包，而不是一對一的投資項目。
我們說一下Lennar美國第二大開發商，1954年在美國成立，遍佈美國16個州33個城市，擁有5700多傢聯營公司，去年建造瞭1.8萬套住宅，我們的基金采取集體出海，成立基金，跟國內的機構投資人聯手一起投Lennar，因為它有幾個優勢。
預計未來利率會小幅的增長，市場已經接受瞭小幅增長，而且消化瞭相應的因素。美國十年期的國債資本收益對應來看，房地產是在資本收益裡面，未來2013年以後，資本收益已經大於穩定的十年期國債的收益，說明未來幾年房地產投資具有很大的吸引力。實際上我們可以看得到，在美國現在已經發生瞭人口結構的變化，出生在1979年到1995年期間的人超過瞭7200萬人，他們選擇的是什麼，晚婚晚育晚買房，步行乘坐地鐵，重新回到城裡上班，上一代美國夢是城裡上班，郊區買房，現在的這批人更多的是租房和在城裡買房，年齡高選擇買房，年齡低的選擇租房。因此對美投資在哪裡，還是要分析人口結構。
2、Lennar承擔一切的擔保，如果我們自己一傢走出去，律師、會計師都比較麻煩，還要成立團隊，Lennar全部承擔瞭這些，而且他們承擔擔保，因此貸款得到比較優惠。同樣中國企業的項目，這邊拿到2.5%的利率，另外一傢中國很大的企業利率是6%，因為資信是不同的，相差一倍以上。建安成本控制不住怎麼辦，Lennar承擔建安成本的超資部分，他們承擔建設、施工部分。在集體出海的前景下，我們會少很多的風險，走出第一步，不能一下子掉溝裡。
整個的情況是這樣的，機會還是很多的，今年還有很多次的活動，尤其是關於投資美國、澳大利亞、英國和歐洲的機會，通過今天會議的交流，大傢一定能夠對中國的企業怎麼樣走出海外，會比2013年有更大的進步，謝謝大傢的關註。》》更多精彩內容詳見專題
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/14582820130.shtml
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