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房價松動 一線城市房企年底打折忙
每年的年底，均有一些房企促銷打折。今年，在宏觀調控進一步收緊的因素下，持續"高燒"的房價正在以打折的形式出現松動。二三線城市已經出現部分實力房企打折促銷的行為，而作為標桿的一線城市也已經出現瞭打折促銷的樓盤。
部分實力房企打折促銷，有年尾甩盤沖量的因素，中投顧問高級研究員鄭宇潔接受采訪時分析認為，判斷拐點為時尚早。
記者近日采訪發現，多個城市成交量出現下滑。
相關研究院發佈的數據顯示，12月第一周監測的43個城市中，逾五成城市成交面積同比下降，其中廈門、汕頭跌幅最大，分別下跌93.28%和49.62%。
中原集團研究中心所監測的54個城市數據也顯示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降約6%。二手住宅市場與新建住宅行情基本一致，中原集團研究中心所監測的六大城市12月第一周成交環比全線呈不同程度下降。與此同時，反映市場預期的中原經理人指數趨於平緩，經理人看漲的占比小幅下滑。
而新一輪的調控已經從一線城市往二三線城市蔓延，由於宏觀政策偏緊，房企的壓力增加，一些房企擔心來年風險，紛紛在年尾促銷打折。
這些原因顯現在數據上，則表現為，12月初的均價開始下滑。據鏈傢地產市場研究中心統計，12月第一周，北京新建商品住宅成交均價為25759元/平方米，環比下降6.2%；北京二手住宅成交均價為28864元/平方米，環比下降4.25%。價格的降幅主要是由於三環內成交量占比下降的影響。
年底尾盤打折忙
"以價換量是許多房企在打折台中市台灣貸款利率時考慮的因素。"鄭宇潔在接受中國商報采訪時表示。
從全國各大城市反饋回來的消息看，一線城市包括廣州、上海、深圳，甚至北京有個別項目的報價也出現下跌的趨勢。
根據某權威網站數據庫最新統計顯示，12月上海預計有251個項目有一定的優惠促銷，相比11月增加48個樓盤。雖然與往年相比，今年滬上打折優惠盤相比有所減少，但同比今年已是7月以來數量最多的月份。從區域來看，金山、崇明折扣盤數量漲幅最大，從11月的19個攀升至本月的34個，緊隨其後的是浦東新區，折扣盤數量增加11個。
鄭宇潔表示，在宏觀偏緊的環境下，部分開發商不得不重拾"以價換量"的策略，通過折扣讓利來吸引購房者。
而在北京，11月份，位於昌平區的金融街(行情，問診)。金色漫香苑項目銷售均價為27000元/平方米，環比下跌3.57%。在同一區域，主力戶型為84至96平方米二至三居，路勁。世界城銷售均價為24500元/平方米，環比跌幅為2.00%。
除瞭昌平區，朝陽區多個項目11月份銷售均價也出現不同程度的跌幅。其中，北京城建(行情，問診)世華泊郡項目均價為39000元/平方米，環比跌幅為2.50%；東湖灣項目均價41000元/平方米，環比下跌4.65%；北京華僑城四季項目均價41000元/平方米，環比10月份的48500元跌幅則達到15.46%。
不僅僅是北京，來自廣州經緯行研究中心的監測數據也顯示，11月份，廣州十區兩市新建商品住宅簽約均價為11581元/平方米，環比下跌9.4%，同比下跌6.17%。
鄭宇潔表示："就打折力度而言，今年廣州的打折力度相較於往年加大瞭不少。出現瞭以五千元抵五萬的促銷手段。有些原本價高的樓盤打折的幅度更大。"
"其次，這一輪打折呈現出多樣化的方式。比如出現瞭買房抽大獎的形式。"她說，"有些項目是樓盤尾貨，因為位置或土信貸苗栗銅鑼土信貸汽車貸款新竹竹北汽車貸款者別的原因，一直賣不出去，因此年底以大禮包形式送出，以誘惑購房者。"
"與往年不同的是，這次打折促銷有針對性。並不是說所有樓盤都打折，一些學區房因為稀缺性，所以價格堅挺，沒有任何打折措施出現。但是中心區的已經價格高昂的樓盤，在這一輪的調控措施影響下，房企的壓力非常大，因此可以看到其降價明顯。"
出現打折促銷等降價跡象的不僅僅是這幾個一線城市，二三線城市打折力度更大。
市場機構CRIC研究中心監測發現，早在10月份樓市的"銀十"期間，房地產市場的一些典型企業如碧桂園、萬科及恒大等，在持續推盤的同時就開始瞭相對較大的打折力度。
其中碧桂園的惠州十裡銀灘開盤時，現房銷售折扣幅度達到七五折，同時碧桂園在武漢的梓山湖折扣也高達六五折。此外，根據CRIC研究中心營銷周報顯示，萬科、華潤、恒大、保利等企業項目多次進入周度折扣排行TOP10行列。例如，萬科陸續在南通、秦皇島等地推出開盤八五折的折扣優惠。
除瞭這些城市以外，進入12月份，還先後有西安、大連、長沙、唐山、濰坊等城市也開始出現打折力度不一的在銷樓盤，參與打折的房企則有星河灣、綠城、金地、中海等實力房企。
降低風險減少庫存
這一波打折的浪潮波及瞭許多城市，有一個共識是：降低風險，減少存貨。
"最近樓市可謂風聲漸緊，從大方面看，市場上的消息已經影響市場預期，部分房企現在采取的措施就是降低風險，減少存貨。"鄭宇潔認為。
雖然，有一部分人士在鼓吹房價明年持續暴漲論調。但是一些房企說是這麼說，該打折的還是打折促銷。因為房地產企業最依賴的資金問題，一直沒有很好的解決渠道，利用年底收攏資金的做法，無論來年如何變化，都有瞭資金保證。
"一些上市企業，在年底為瞭沖高業績，進一步提升銷售額，給投資者好的回報，甚至為瞭年報更漂亮，也紛紛加入打折行列。"
"而在二三線城市，從房企自身發展看，樓市風險和泡沫更明顯，包括人口和產業的聚集，政策行業風向轉變，導致二三線城市下滑的幅度大而且明顯，因此跟風打折促銷的企業很多。"
從上述的原因，不難看出，房企面臨著很大的壓力。
"從土地、資金、宏觀政策三個因素看，房企需要面臨的壓力肯定不小。"鄭宇潔表示。
"現在房企的拿地難度逐步增加，出讓金越來越高，房企的成本提升。"她表示，"雖然一直在說土地改革，但是並不是一朝一夕能完成的事情。由於地方政府對土地財政依賴大，房企拿地成本很高，利潤空間有限。"
"資金層面看，房企尤其是房地產開發項目，體量大，前期資金投入大。而我國房地產類的融資渠道比較少，60%房企主要靠銀行和自籌資金，或者上市，房企的資金是受到限制的。"
"而從宏觀調控上看，國傢已經提出不動產登記以及房產稅，雖然不知道何時會具體實施，但是市場上反饋回來的信息顯示，這些消息對房企造成瞭不小的壓力。"
泰禾集團總裁助理品牌總監沈力男接受采訪時表示，年底打折促銷，是房企的營銷手段之一。對於未完成年度銷售目標的企業，團隊壓力比較大，所以選擇快速回籠資金。對於已完成銷售目標的房企，如果選擇"大幹快上"，業績上會錦上添花，並且上市房企要給股東、市場一個交代。
記者觀察
房價走勢眾說紛紜
後市將如何走？現在市場上充斥著各種聲音。
有位教授宣稱北京房價要過80萬每平米，使其從一位默默無聞的某大學教授一躍成為新聞焦點人物，關鍵在於他的"大放闕詞"。
在微博私信中，他一直在宣傳他的某個培訓班，參加培訓班需要交納不少於數萬元的費用。
由此不難看出，許多人都想在房地產市場分一杯羹，大賺一票。包括一些本應該教書育人，做好社會楷模的專傢教授。如今，他們的言論也牽引著市場，以市場為掩護，拉升自我身價。
關於房價如何走，公說公有理，婆說婆有理，最公正的裁判就是時間。
目前可以肯定的是，購房者的預期已經出現一定變化，市場有所降溫。
無論是調控政策，還是成交量，一個從嚴一個下降。
某研究機構分析認為，當前購房者預期出現一些變化，市場有所降溫。隨著年末發佈調控政策的城市逐漸增多，一線城市與部分上漲勢頭過快的二線城市，均采取瞭從嚴從緊的升級版調控政策，一系列政策使得市場的看漲預期得到有效控制。
在采訪瞭多位業內人士後，不難看出，雖然房價的決定因素是供需關系，但是政策層面的影響短期內是最見效果的。
可以肯定的是，當前全國房價持續上漲的勢頭已經得到遏制。二三四線城市房價的下滑已經在業內達成一定的共識。一線城市以打折方式開始放量甩盤，北京受到的沖擊較小，目前在一些五六環外的樓盤出現價格走低的態勢。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/08272551772.shtml
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